Taxe d’habitation sur les résidences secondaires : l’exonération
Vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire et vous vous interrogez sur les conditions d’exonération de la taxe d’habitation ? Quels sont les critères pour bénéficier d’un dégrèvement ? Quel texte de loi définit les modalités de l’exonération ? Y a-t-il eu des changements législatifs récents ? Comment faire pour être exonéré ? Éléments de réponses.
Sommaire :
- Résidence secondaire : la loi sur la taxe d’habitation
- Les propriétaires et contribuables concernés par l’impôt
- Le calcul de la taxe d’habitation pour résidence secondaire
- Comment ne pas payer la taxe d’habitation ?
- La taxe d’habitation pour résidence secondaire : résumé
Taxe d’habitation pour résidence secondaire : que dit la loi ?
La taxe d’habitation (TH) : rappel historique
La taxe d’habitation est un ancien impôt dont l’origine remonte à 1791 et la Révolution française. La TH est un impôt local payé par les occupants d’un bien immobilier. Il est perçu par les collectivités territoriales afin de financer leurs services publics : écoles, équipements sportifs et culturels, transports, réseau routier, assainissement, gestion des déchets…
Auparavant appelée ‘contribution mobilière’, elle se transforme en taxe d’habitation à partir de 1974, en application de la réforme de la fiscalité directe. Cette réforme fiscale est définie par l’ordonnance n° 59-108 du 7 janvier 1959, qui porte sur les impositions perçues au profit des collectivités locales.
L’article 16 de la loi de finances pour 2020
Au sein de la loi de finances pour 2020 (LF 2020), l’article 16 prévoit la suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale (THRP). Ce changement fait suite la loi de finances pour 2018 (LF 2018), qui vise à supprimer progressivement cet impôt.
Dès 2020, les ménages aux revenus les plus modestes bénéficient de la suppression intégrale de la TH. Cela concerne 80% des foyers fiscaux en France. La baisse de la taxe d’habitation a été étalonnée sur plusieurs années :
- 30 % en 2018 ;
- 65 % en 2019 ;
- 100 %, soit une suppression définitive en 2020.
Pour les 20% de foyers restants, l’exonération s’est également faite de manière progressive, de 2021 à 2023, avec les mêmes réductions successives.
La suppression totale de la THRP intervient dans le cadre de la réforme du financement des collectivités territoriales à compter de 2021.
La taxe d’habitation pour les résidences secondaires (THRS)
La taxe d’habitation sur les résidences principales est supprimée depuis le 1er janvier 2023. Si tous les contribuables bénéficient de cette exonération fiscale, l’imposition sur les résidences secondaires reste quant à elle d’actualité.
Le maintien de la THRS s’applique sur les locaux meublés occupés, que ce soit par le propriétaire du bien ou par l’usufruitier. La taxe concerne également les locataires qui disposent d’un local comme résidence secondaire.
En plus des logements meublés, les garages, jardins d’agrément, caves, parkings et autres dépendances liés aux résidences secondaires sont assujettis à la taxe d’habitation (article 1409 du Code général des impôts). Ces dépendances rentrent dans le périmètre de la THRS si elles se trouvent à proximité immédiate de la résidence, à savoir dans un rayon d’un kilomètre.
Qui doit payer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ?
Vous disposez d’une résidence secondaire ? Peu importe qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, vous devez acquitter l’impôt. Quelques précisions.
Qui paie encore la taxe d’habitation en 2024 ?
Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales en 2023, tous les contribuables propriétaires d’une ou de plusieurs résidences secondaires sont éligibles à cette taxe. C’est également le cas pour les usufruitiers du bien immobilier.
Pour 2024, comme pour chaque année, c’est la situation d’occupation de vos biens au 1er janvier qui est prise en compte par l’administration fiscale pour déterminer si vous devez payer la taxe d’habitation.
Les locataires à l’année d’une résidence secondaire sont aussi redevables.
Les retraités doivent-ils payer la taxe d’habitation ?
Oui, une personne retraitée, comme tout contribuable, est redevable et doit payer la contribution sur sa résidence secondaire.
En revanche, si le retraité vient de quitter sa résidence principale et habite désormais dans un établissement d’accueil spécialisé (par exemple une maison de retraite ou un établissement médicalisé type EHPAD), il bénéficie d’une exonération pour son ancien logement.
Comment savoir si vous devez payer l’impôt ?
Chaque année, au cours du dernier trimestre, vous recevez votre avis de taxe d’habitation. Cet avis d’imposition indique toutes les informations pour procéder au paiement de la taxe :
- les éléments qui servent de base au calcul de l’impôt ;
- le montant à payer à l’administration ;
- la date limite de paiement ;
- les moyens de règlement autorisés.
Quand doit-on régler la TH pour une résidence secondaire ?
Le paiement de la taxe d’habitation se fait aux mois de novembre et décembre, généralement dans les 3 semaines qui suivent la réception de l’avis d’impôt.
Les dates d’échéance sont échelonnées, en fonction des éléments suivants :
- le type de réception de l’avis (avis papier ou avis en ligne) ;
- les modalités de paiement (mensualisation ou non) ;
- les moyens utilisés pour le règlement (prélèvement automatique, virement en ligne, carte bancaire, chèque, espèces…).
Pour 2024, l’administration fiscale indique que le paiement de la taxe doit intervenir le 15 décembre à minuit au plus tard. En cas de règlement dématérialisé, un délai supplémentaire est accordé, jusqu’au 21 décembre à minuit.
Le coût de la taxe d’habitation sur la résidence secondaire
Le calcul de la taxe d’habitation (TH)
Le calcul de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires se fait pour l’année entière, au titre des logements meublés et dépendances, selon la situation du particulier au 1er janvier de l’année d’imposition.
La THRS est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale de l’habitation et de ses dépendances. Le montant à acquitter est obtenu en multipliant cette valeur locative par un taux d’imposition, qui est voté par la commune.
La valeur locative cadastrale correspond à un loyer annuel théorique auquel le bailleur pourrait prétendre en cas de location du bien. Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué à cette valeur, pour tenir compte des frais de gestion, d’assurance, d’amortissement, d’entretien et de réparation.
Par ailleurs, le montant de la THRS dépend aussi des caractéristiques du local imposable, notamment en ce qui concerne les immeubles collectifs.
La valeur locative cadastrale est actualisée et revalorisée tous les ans, afin de prendre en compte l’évolution de l’indice des prix à la consommation.
Pourquoi une surtaxe d’habitation ? Dans quels cas y a-t-il une majoration de la TH ?
Les résidences secondaires situées dans les communes en zone tendue peuvent subir une surtaxe. C’est le cas de 3 697 communes sur le territoire, suite à la promulgation du décret n° 2023-822 du 25 août 2023, qui modifie les critères relatifs aux zones tendues. Avant ce texte de loi, seules 2 561 communes pouvaient mettre en place cette surtaxe en France.
En conséquence, de plus en plus de propriétaires sont potentiellement concernés par cette majoration fiscale. À noter que la majoration de la taxe d’habitation est soumise au conseil municipal. Après vote et délibération, les élus ont la possibilité d’appliquer une majoration comprise entre 5 à 60 % de la part de cotisation reversée à la commune.
Le site officiel de l’administration française met à disposition un outil de simulation en ligne pour déterminer si un bien immobilier est situé en zone tendue. Il suffit de cliquer sur le lien ci-dessous pour connaître le zonage de la commune concernée.
Les démarches pour faire sa déclaration d’impôt
Les propriétaires d’un local d’habitation sont tenus de remplir une déclaration d’occupation auprès du service des impôts. Il s’agit d’une déclaration de résidence secondaire et non pas d’une déclaration d’impôt.
Cette déclaration d’occupation des biens immobiliers vise à identifier les biens soumis à la taxe d’habitation. Elle permet aussi d’identifier qui en est redevable, du propriétaire ou du locataire.
Pour 2024, la déclaration auprès des services fiscaux était à effectuer avant le 1er juillet. Elle est obligatoire si :
- le logement n’a jamais été l’objet d’une déclaration ;
- des changements se sont produits depuis la déclaration précédente.
Dans sa déclaration, le propriétaire doit indiquer s’il conserve la jouissance de l’appartement ou de la maison. Le cas échéant, il convient de préciser la nature de l’occupation (au titre de résidence principale, de résidence secondaire ou de logement vacant).
En cas d’occupation du logement par un tiers, celui-ci doit être identifié. Pour ce faire, les informations suivantes sont à fournir : nom, prénom, date et lieu de naissance (pays – département – commune).
Il n’y a pas d’abattement fiscal. Le montant de la taxe dont un propriétaire est redevable n’est pas ajusté au prorata du temps d’occupation du logement pendant l’année. La THRS est ainsi due en intégralité si vous êtes possesseur de la résidence au 1er janvier de l’année d’imposition.
Ne pas confondre THRS et taxes sur les logements vacants (TLV)
Seuls les logements meublés sont imposables à la THRS. Les logements vides (ou non suffisamment meublés et équipés) en sont exclus. Néanmoins, si l’habitation secondaire se trouve dans une zone tendue et si elle est inoccupée depuis plus d’un an (au 1er janvier 2024), la taxe sur les logements vacants (TLV) s’applique de plein droit pour l’année 2024.
Si la résidence n’est pas située dans une commune en zone tendue, mais qu’elle est inoccupée depuis plus de 2 ans (toujours au 1er janvier 2024), alors il faudra payer la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), en cas d’instauration par le conseil municipal.
Propriétaire de résidence secondaire : les conseils pour éviter de payer la taxe d’habitation
Bien que la THRS s’applique sur tous les logements meublés et leurs dépendances immédiates (même non meublées), quelques situations et règles particulières permettent de bénéficier du dégrèvement – partiel ou total – de la taxe d’habitation.
Par exemple, si vous devenez résident d’une maison de retraite ou d’un Ehpad, tout en conservant la jouissance de votre résidence principale, vous êtes exonéré.
Les professionnels amenés à résider dans un lieu autre que celui de leur résidence principale peuvent solliciter une exonération.
Un expatrié peut également être exonéré de THRS, s’il est contraint de rentrer à la suite d’un appel à quitter sa zone de résidence ou en cas d’opération de retour collectif.
La taxe d’habitation sur une résidence inoccupée
Une résidence secondaire inoccupée au 1er janvier de l’année d’imposition permet d’éviter la taxe d’habitation. C’est bien évidemment le cas si elle est destinée à une mise en location.
Pour bénéficier de l’exonération, il suffit seulement d’apporter la preuve de l’inoccupation à l’administration fiscale.
La taxe d’habitation sur une résidence meublée
L’impôt est dû à condition que la résidence secondaire soit suffisamment meublée et équipée. L’ameublement indispensable est défini par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. L’équipement mobilier listé correspond au confort minimum afin d’occuper le logement.
Dès lors que vous disposez de cette résidence secondaire meublée, de manière privative et à tout moment, vous devez payer la taxe d’habitation.
La taxe d’habitation sur une résidence nue
Vous possédez une résidence nue ou non meublée en location ? Elle est destinée à un usage de résidence secondaire par son locataire, par exemple dans le cadre de :
- un contrat de bail de longue durée ;
- un prêt gratuit à l’année.
Dans les deux cas, c’est l’occupant du bien immobilier qui est redevable de la taxe d’habitation.
La taxe d’habitation sur une location saisonnière
Vous possédez un logement destiné à la location meublée saisonnière ? Les services des impôts considèrent que la résidence est à votre disposition une partie de l’année. Vous êtes donc redevable de la contribution fiscale, même si le bien est loué à la date du 1er janvier.
En effet, a priori, aucun engagement ou contrat de location de longue durée n’a été signé, mais uniquement des baux de courte durée.
Une exonération reste possible. Pour cela, il faut prouver que vous n’avez pas l’intention d’en avoir la jouissance à titre personnel au cours de l’année. Par exemple, par la signature d’un mandat de gestion locative, avec une agence immobilière, qui exclut tout usage privé du bien.
La taxe d’habitation dans les zones de revitalisation rurale (ZRR)
Il existe un régime fiscal particulier pour la location de meublés de tourisme classés et de chambres d’hôtes. Ils doivent être situés dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) ou dans une zone France ruralités revitalisation (FRR) mise en place à compter du 1er juillet 2024.
Dans ce cas, les communes peuvent décider, sur délibération, d’une exonération de la taxe d’habitation, pour la part qui leur revient. Si vous êtes concerné par l’exonération d’impôt, vous devez remplir une déclaration n°1205-GD (formulaire Cerfa n°13567*02).
Les démarches pour bénéficier de l’exonération fiscale
Pour bénéficier de cette exonération de taxe, quel que soit le motif (inoccupation ou location exclusive), la demande est à adresser auprès du service des impôts du lieu de la propriété. La demande peut être transmise en ligne (via votre espace particulier sur le site Service-public.fr), sur place ou par courrier.
En cas d’erreur des services fiscaux, il est possible de contester sa taxe d’habitation.
Le dépôt d’une réclamation auprès de son Centre des Finances publiques ne dispense pas du paiement de la taxe. Un sursis de paiement peut cependant être demandé.
Exonération de la taxe d’habitation pour une résidence secondaire : ce qu’il faut retenir
Quelle est la nouvelle loi sur les résidences secondaires ?
La réforme de la taxe d’habitation est intervenue dans le cadre du nouveau schéma de financement des collectivités territoriales, entré en vigueur le 1er janvier 2021.
Cette évolution de la fiscalité directe locale est définie par la loi de finances pour 2020, et plus particulièrement son article 16, qui instaure – pour tous les contribuables – la suppression (progressive) de l’impôt sur les résidences principales. Toutefois, celle-ci ne s’applique pas aux résidences secondaires.
La taxe d’habitation est-elle supprimée pour les résidences secondaires ?
Non, seules les résidences principales ont bénéficié d’un dégrèvement de la taxe d’habitation. La suppression intégrale de la taxe, valable pour l’ensemble des propriétaires en France, est en vigueur depuis le 1er janvier 2023 et l’application définitive de la loi de finances pour 2020.
Qui peut être exonéré de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ?
Certains critères permettent d’être exonéré de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS). C’est le cas pour :
- les particuliers qui arrivent dans un établissement spécialisé (maison de retraite, Ehpad) ;
- les propriétaires d’un bien destiné exclusivement à un usage locatif ;
- les personnes contraintes d’occuper une résidence secondaire dans le cadre de leur activité professionnelle ;
- les expatriés, en cas de retour forcé.
Par ailleurs, sont aussi concernés les propriétaires de locaux classés meublés de tourisme ou de chambres d’hôtes, si le logement est situé en zone de revitalisation rurale (ZRR) ou en zone France ruralités revitalisation (FRR), à condition que la commune ait délibéré pour une exonération de THRS.
Comment ne pas payer la taxe d’habitation d’une résidence secondaire ?
Pour profiter de l’exonération, il est indispensable de prouver la non occupation ou non disponibilité du logement pour un usage personnel. C’est pourquoi une obligation déclarative est demandée par l’administration fiscale aux propriétaires. Cette déclaration vise notamment à identifier le(s) locataire(s) occupant(s) de la résidence secondaire. La déclaration d’occupation des biens immobiliers permet ensuite au service des impôts de solliciter la taxe d’habitation auprès des contribuables redevables.
Aucune taxe d’habitation sur résidence secondaire n’est exigée, ni auprès du propriétaire ni auprès du locataire, s’il s’agit d’une location de bien non meublé.
En cas de vente en cours d’année, il faut attendre l’année suivante pour bénéficier du dégrèvement fiscal.
Des questions sur la taxe d’habitation de votre résidence secondaire ? N’hésitez pas à contacter nos conseillers ! Ils vous accompagnent à chaque étape de votre projet d’investissement immobilier et vous apportent de précieux renseignements en matière de fiscalité !
