LMNP géré vs. LMNP non géré
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) séduit de nombreux investisseurs en quête de revenus locatifs optimisés et de fiscalité avantageuse. Mais il existe deux approches bien distinctes : le LMNP géré et le LMNP non géré. Chacun présente des avantages et des contraintes spécifiques. Voici un guide complet pour comprendre leurs différences et faire le bon choix selon votre profil.
Sommaire :
- Comprendre le LMNP
- Tout savoir sur le LMNP géré
- Tout savoir sur le LMNP non géré
- Comparatif des deux dispositifs
- Quel type de LMNP choisir ?
- LMNP géré ou non géré : le résumé
Investissement immobilier : qu’est-ce que le LMNP ?
Location meublée non professionnelle : principes et critères d’éligibilité
Le statut LMNP permet à un particulier de louer un bien immobilier à condition de remplir plusieurs critères :
- le logement doit être meublé et comporter un certain nombre d’équipements obligatoires ;
- les recettes locatives annuelles perçues doivent rester inférieures à 23 000 € ou inférieures aux autres revenus du foyer fiscal ;
- le propriétaire bailleur ne doit pas être inscrit au RCS en tant que loueur professionnel.
Ce statut de loueur en meublé non professionnel peut s’appliquer aussi bien dans le cadre d’un LMNP géré (résidence de services) que d’un LMNP non géré (location meublée classique).
Le régime LMNP, une fiscalité avantageuse
Le LMNP offre deux régimes fiscaux distincts : le micro-BIC et le régime réel. Ces deux régimes offrent chacun une fiscalité attractive, avec des avantages particuliers pour les investisseurs.
Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes tirées de la location meublée. C’est le régime qui s’applique par défaut sur du LMNP. Tant que les bénéfices commerciaux (ou revenus) de la location n’atteignent pas 77 700 €, l’investisseur est rattaché au micro-BIC. Mais il peut toutefois faire la demande de changer de régime, via un courrier de levée d’option, et basculer au réel.
Le régime réel permet quant à lui de déduire l’ensemble des charges, tout en bénéficiant d’une fiscalité attractive, notamment via l’amortissement du bien et du mobilier. Pour cela, le bailleur doit dépasser 77 700 € de recettes locatives par an ou bien, comme évoqué dans le paragraphe ci-dessus, envoyer un courrier de levée d’option à l’administration fiscale.
Avec la déduction des charges réelles et l’amortissement cumulé du bien et du mobilier, le régime réel en LMNP permet souvent de neutraliser l’imposition sur les loyers perçus.
LMNP géré : présentation, avantages et inconvénients
Le fonctionnement et les caractéristiques du LMNP géré
Le LMNP géré concerne l’investissement dans une résidence de services, où un exploitant professionnel prend en charge la gestion locative via un bail commercial.
Le LMNP géré donc implique l’achat d’un bien au sein d’une résidence de services (étudiante, senior, EHPAD…) avec la signature d’un bail commercial (9 ans généralement) avec un exploitant professionnel. L’exploitant s’occupe de la gestion locative complète du bien, tout au long de la durée du contrat.
Les types de résidences avec services
En France, il existe différents établissements et types de résidences avec services, à savoir :
- les résidences sénior ;
- les résidences étudiantes ;
- les résidences d’affaires ;
- les résidences de tourisme ;
- les maisons de retraite médicalisées ou EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes).
Les avantages du LMNP géré
Voici un résumé des points forts du LMNP géré pour un investisseur immobilier.
La gestion déléguée à l’exploitant offre une grande tranquillité d’esprit, puisque le propriétaire investisseur n’a pas à se préoccuper des entrées et sorties des locataires. En parallèle, le loueur en meublé non professionnel perçoit des revenus sécurisés et garantis par bail commercial, que le bien soit occupé ou non.
Dans le cadre d’un achat dans une résidence services neuve, la récupération de la TVA peut générer une économie de 20% sur le prix de l’investissement.
En cas d’assujettissement au régime réel, l’amortissement sur le mobilier et sur le bien immobilier limite l’impôt sur les revenus locatifs, d’autant plus si l’on déduit de cette base imposable les charges liées à la location.
Simplicité
de gestion
Garantie
des loyers
TVA
récupérable (sous conditions)
Amortissement
comptable
En plus de la gestion de la location immobilière meublée, l’exploitant de la résidence s’occupe de l’entretien du bâtiment, notamment dans les parties communes. Un gage de sérénité quant à la durabilité de la construction.
Quelles contraintes et limites pour le LMNP géré ?
Si le LMNP géré présente de nombreux avantages en matière de sécurité et de fiscalité, il faut garder à l’esprit que le mécanisme offre moins de souplesse que le LMNP non géré.
En effet, le contrat de bail commercial engage l’investisseur pour une durée minimale de 9 à 12 ans. Et, pour récupérer la totalité de la TVA sur le prix d’achat du bien, l’acquéreur s’engage à converser le bien immobilier neuf pendant 20 ans.
Le contrat signé avec la société exploitante de la résidence crée aussi un risque de dépendance économique, en cas de faillite ou de non-respect du bail. Il convient donc de se renseigner au préalable sur la solvabilité de l’entreprise.
La question de la revente du bien est aussi à se poser, surtout si le marché secondaire est restreint. Le potentiel de valorisation est moindre, car il n’est pas directement indexé sur l’inflation. Néanmoins, les résidences pour seniors et pour étudiants ont de beaux jours devant elles, pour les raisons suivantes :
- le vieillissement de la population ;
- l’augmentation régulière de la communauté étudiante ;
- la pénurie de logements adaptés sur le territoire.
Tout savoir sur le LMNP non géré : fonctionnement et spécificités
Qu’est-ce le LMNP non géré ?
Le LMNP non géré désigne le marché de la location meublée classique, quelle que soit la typologie du bien : studio, T2, T3, T4 … maison individuelle.
Le LMNP non géré consiste ainsi à acquérir un bien immobilier (neuf ou ancien), le meubler selon les normes en vigueur, et le louer en meublé sans passer par un exploitant professionnel. La gestion locative est assurée directement par le propriétaire ou déléguée à une agence de son choix.
La location meublée non gérée se passe très souvent dans les zones urbaines tendues, et en dehors du périmètre des résidences services.
Les atouts du LMNP non géré
Le LMNP non géré rime avec flexibilité et potentiel de rentabilité.
La gestion du bien, par le propriétaire lui-même ou par une agence, offre une liberté totale pour choisir le locataire, fixer le montant du loyer, ne pas reconduire le bail locatif…
Sans aucune dépendance à un gestionnaire unique, le propriétaire peut donc décider de revendre le bien meublé quand bon lui semble, à condition que le locataire soit prévenu au moins 3 mois avant la fin du bail. Pour rappel, la durée d’un bail d’habitation meublé est d’un an, voire seulement de 9 mois minimum si le locataire est étudiant.
De plus, dans l’immobilier classique, le marché de la revente est moins contraint qu’en résidence services. Le bien en LMNP non géré implique une meilleure revalorisation à terme, notamment dans les villes où la demande locative est la plus forte.
Liberté
dans la gestion locative
Flexibilité
pour la revente
Rentabilité
au potentiel plus élevé
LMNP non géré : les inconvénients
Malgré tous ces avantages, le LMNP non géré présente quelques limites au quotidien.
La gestion locative peut être particulièrement chronophage à partir du moment où le propriétaire s’occupe lui-même du bien. Il doit alors prendre en charge la recherche de locataires, l’état des lieux à chaque départ ou arrivée, l’entretien…
Parmi les risques encourus figurent la perte de revenus en cas d’impayés ou de vacance locative. En effet, le LMNP non géré n’offre aucune garantie de loyers. Attention donc à la non-occupation du logement !
En matière de fiscalité et d’amortissement, avoir des compétences juridiques ou comptables s’avère un précieux atout. Cela afin d’optimiser son investissement au régime réel.
La gestion déléguée à une agence immobilière, solution au LMNP non géré ?
Pour les investisseurs en LMNP non géré qui souhaitent alléger leur charge mentale sans renoncer à la souplesse de leur investissement, la gestion déléguée à une agence immobilière spécialisée représente une solution intermédiaire pertinente.
En confiant la location, l’état des lieux, l’encaissement des loyers et la gestion des éventuels incidents à un professionnel local, vous bénéficiez d’un service clé en main, tout en conservant la liberté de choisir votre locataire ou de fixer votre loyer.
Cette formule offre une plus grande flexibilité que le LMNP géré classique, tout en réduisant significativement le temps à consacrer à l’exploitation du bien. Les frais de gestion, souvent compris entre 6 % et 10 % des loyers perçus, peuvent être déduits de vos revenus locatifs en régime réel, ce qui allège leur impact sur la rentabilité nette.
Déléguer la gestion de son bien en LMNP à une agence spécialisée est idéal pour les investisseurs éloignés géographiquement ou peu disponibles au quotidien.
Gestion du LMNP : tableau comparatif des risques et des rendements
Risques liés au LMNP géré et non géré : analyse
L’évaluation des risques spécifiques à chaque formule est essentielle, car ils influencent directement la sécurité et la pérennité de votre investissement.
Le LMNP géré présente un risque opérationnel limité grâce à la signature d’un bail commercial avec un gestionnaire professionnel. Toutefois, cette sécurité apparente masque une dépendance forte vis-à-vis de l’exploitant : en cas de défaillance, les loyers peuvent être suspendus et la revente complexifiée. Le risque principal est donc lié à la solidité financière du gestionnaire de la résidence.
À l’inverse, le LMNP non géré expose l’investisseur à des risques plus variés mais mieux répartis : vacance locative, impayés, gestion quotidienne… Bien que plus volatil, ce modèle permet une reprise rapide en cas de difficulté (changement de locataire, ajustement du loyer). Ce qui offre une maîtrise directe mais plus exigeante du risque.
Les rendements potentiels des dispositifs
Entre LMNP géré et non géré, il faut s’intéresser aux rendements locatifs envisageables. Au-delà de la gestion et de la fiscalité associée, c’est bien la performance financière qui guide la majorité des décisions d’investissement.
Le LMNP non géré affiche souvent un rendement brut supérieur, surtout dans les secteurs où le marché locatif est au plus haut (grandes villes universitaires, quartiers dynamiques). Cependant, ce rendement peut s’éroder avec la vacance locative, les frais d’agence ou le besoin de travaux de rénovation.
De son côté, le LMNP géré offre un rendement plus modéré (de l’ordre de 3,5 % à 5 %) mais stable. Il convient à des profils plus prudents ou à des investisseurs éloignés de leur bien, qui recherchent une rentabilité sécurisée.
Tableau comparatif et synthétique des deux types de gestion
Retrouvez ci-dessous un tableau comparatif et synthétique, qui explique les principales différentes entre les deux types de gestion inhérentes au LMNP.
| Critères | LMNP géré | LMNP non géré |
|---|---|---|
| Type de bien | Résidence de services | Logement classique meublé (appartement, maison) |
| Gestion locative | Déléguée à un exploitant via bail commercial | Assurée par le propriétaire ou une agence |
| Revenus locatifs | Garantis par le bail commercial | Selon l’occupation effective du bien |
| TVA récupérable | Oui (sous conditions, dont l’achat dans le neuf) | Non |
| Fiscalité (régime réel) | Optimisée via les amortissements | Optimisée via les amortissements |
| Flexibilité | Engagement sur la durée du bail (de 9 à 12 ans) | Possibilité de revente à tout moment |
| Potentiel de rentabilité | Modéré, mais stable | Potentiellement plus élevé, mais variable |
| Potentiel de revente | Plus difficile, marché secondaire | Plus fluide, surtout en zone tendue |
Quel type de LMNP choisir pour investir en location meublée ?
Le choix entre LMNP géré et LMNP non géré repose essentiellement sur votre profil d’investisseur, vos objectifs patrimoniaux et votre disponibilité. Chaque type de gestion présente des avantages spécifiques, mais également des contraintes qu’il convient d’anticiper.
Quel LMNP pour quel profil ?
Le LMNP géré permet de déléguer l’intégralité de la gestion locative à un exploitant professionnel via un bail commercial. Ce modèle garantit une rente régulière, même en cas de vacance locative, et une simplicité administrative appréciée. Il s’adresse aux investisseurs débutants ou peu disponibles, mais aussi aux retraités qui souhaitent sécuriser leurs revenus sans gérer le bien au quotidien.
Un investisseur aguerri, à l’aise avec la gestion locative ou prêt à confier cette mission à une agence, va plus facilement s’orienter vers le LMNP non géré. Cette formule nécessite une meilleure tolérance au risque mais offre une plus grande liberté, dans le choix du locataire, la fixation du loyer, et la possibilité de récupérer le bien. Le rendement du non géré est généralement supérieur, d’autant plus si le bien se trouve en zone tendue.
| Profil investisseur | LMNP recommandé | Raisons principales |
|---|---|---|
| Primo-investisseur ou retraité | LMNP géré | Sécurité, gestion simplifiée, loyers garantis |
| Investisseur expérimenté et impliqué | LMNP non géré | Liberté, rendement, maîtrise du bien |
| Personne résidant à l’étranger ou peu disponible | LMNP géré | Délégation totale, suivi minimal |
| Investisseur local avec réseau ou agence | LMNP non géré | Optimisation, adaptation rapide au marché |
Le LMNP géré et le LMNP non géré sont deux voies d’investissement locatif complémentaires. Le premier mise davantage sur la sécurité et la délégation, tandis que le second offre liberté et meilleur potentiel de plus-value. Avant de vous lancer, prenez le temps d’évaluer vos objectifs, votre disponibilité et votre appétence à gérer un bien locatif. Contactez nos conseillers patrimoniaux pour découvrir nos opportunités d’investissement en résidence services.
LMNP géré ou non géré : ce qu’il faut retenir en questions réponses
Quelle est la différence majeure entre LMNP géré et non géré ?
Le LMNP géré sous-entend la délégation de la gestion locative à un exploitant professionnel, contractualisée via un bail commercial, alors que le LMNP non géré implique que le propriétaire gère lui-même la location meublée.
Quels sont les avantages fiscaux de l’investissement LMNP ?
Selon son profil et ses revenus locatifs, l’investisseur en LMNP a la possibilité de choisir le régime fiscal qui lui convient le mieux. Par défaut, il bénéficie du micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes générées par la location. Mais il peut aussi opter pour le régime réel, afin de tirer profit de la déduction des charges et de l’amortissement du bien.
Quel est le niveau d’implication pour un LMNP non géré ?
Contrairement au LMNP géré, le LMNP non géré nécessite une gestion active de la part de l’investisseur. Il doit en effet s’occuper lui-même de la recherche de locataires, des visites du bien meublé, de la rédaction du contrat de bail, de la gestion des états des lieux, de l’entretien du logement en location.
Comme sur le marché de la location nue, il peut toutefois solliciter les services d’une agence immobilière pour prendre en charge les actions en matière de gestion locative.
Quel type de bien est éligible au LMNP ?
À condition de respecter les critères d’ameublement définis par la loi ALUR, tout logement meublé rentre dans le périmètre de la location meublée non professionnelle. Cela peut être un appartement, une maison ou une chambre en résidence services. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, qui fixe la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé, est le texte de référence pour connaitre les équipements essentiels à intégrer.
Peut-on investir en LMNP via une SCI ?
Oui, mais la société civile immobilière (SCI) doit opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Ce montage financier et juridique est plus complexe.
Crédits photos : © Sonia Hocquaux
