Primo-accédant : tout savoir pour financer votre premier projet immobilier

Prêt à devenir propriétaire ? Acquérir sa résidence principale, c’est l’aventure d’une vie, d’autant plus dans le cas d’une primo-accession ! Mais que veut dire primo-accédant ? Quelles sont les caractéristiques de ce statut ? Existe-t-il des avantages et aides spécifiques pour acquérir sa première résidence principale ? Avant de concrétiser votre projet d’achat, découvrez tout ce qu’un primo-accédant doit savoir.

Sommaire :

1. Primo-accédant : définition
2. Les aides financières pour les primo-accédants
3. Achat immobilier : la fiscalité en cas de primo-accession
4. Les facteurs de réussite d’un premier achat immobilier
5. L’achat de résidence principale sans apport

Quelle est la définition d’un primo-accédant ?

Un primo-accédant est une personne qui souhaite acheter sa résidence principale pour la première fois, ou bien qui n’a pas été propriétaire de son logement depuis au moins deux ans. Dans tous les cas, le statut de primo-accédant est utilisé par les banques et établissements de crédit dans le cadre d’une acquisition au titre de sa résidence principale.

BON À SAVOIR
Un logement est considéré comme résidence principale lorsqu’il est habité au moins huit mois par an.

Selon la définition, être primo-accédant, ce n’est donc pas forcément acheter un bien immobilier pour la première fois. Si vous êtes locataire, et que vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années, vous êtes considéré comme primo-accédant.

Ainsi, vous pouvez être primo-accédant si vous avez déjà été propriétaire de votre résidence principale par le passé, ou bien si vous êtes propriétaire d’une résidence secondaire ou d’un logement en location.

Qui peut profiter du statut de primo-accédant ?

• Les personnes qui achètent leur résidence principale pour la première fois.
• Les personnes qui sont propriétaires de leur résidence secondaire ou d’un logement locatif.
• Les personnes locataires qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans.

À l’inverse, un achat immobilier au titre de sa résidence secondaire ou un investissement locatif ne rentrent pas dans le périmètre de la primo-accession. De même, si vous effectuez un achat à plusieurs, chaque futur propriétaire doit remplir les critères de primo-accédant pour pouvoir bénéficier de ce statut auprès des banques.

Prêts immobiliers : les aides financières pour les primo-accédants

Vous correspondez à la définition de primo-accédant ? Découvrez les différents types de prêt afin de financer votre achat immobilier. Ces dispositifs, qui sont destinés à favoriser l’accession à la propriété, offrent de multiples avantages à leurs bénéficiaires.

Le prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants

Le prêt à taux zéro (PTZ) est l’un des crédits les plus populaires auprès des primo-accédants. Il permet de financer une partie de l’achat de la résidence principale, mais ne peut pas couvrir pas la totalité de l’acquisition. Il est donc nécessaire de compléter le PTZ par un prêt immobilier classique.

Le PTZ est un prêt sans intérêts et sans frais de dossier. Sa durée ne peut excéder 25 ans, et il est réservé aux personnes à ressources modérées. Pour en bénéficier, il est donc impératif de ne pas dépasser un certain plafond de revenus. Ce plafond, qui tient compte de la zone d’habitation et du nombre de personnes amenées à occuper le logement, varie d’année en année.

Exemple de ressources maximales autorisées au sein du foyer pour bénéficier du PTZ.

Ainsi, un couple sans enfant qui vit à Nantes (zone A) ne devra pas dépasser un revenu global de 73 500 € pour l’année 2023. Quant à une personne seule à Pau (zone B2), ses revenus déclarés devront être au maximum de 31 500 €.

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Un prêt d’accession sociale est un crédit destiné aux personnes à revenus modestes et intermédiaires. Il permet aux foyers disposant de revenus modérés d’accéder plus facilement à la propriété, mais aussi de financer des travaux d’amélioration ou d’extension (pour les personnes déjà propriétaires). Le PAS offre des taux d’intérêts avantageux, puisque le taux ne peut dépasser un niveau maximum.

Disponible au sein des banques conventionnées, le PAS peut financer tout ou partie de l’achat immobilier, sur une durée comprise entre 5 et 30 ans. Le contrat du PAS inclut une option pour modifier cette durée, soit pour la réduire, soit pour l’allonger jusqu’à 35 ans maximum.

L’éligibilité des acquéreurs au prêt d’accession sociale est soumise à des plafonds de revenus. Ces plafonds sont les mêmes que ceux en vigueur pour l’attribution du prêt à taux zéro.

BON À SAVOIR
Le prêt d’accession sociale ne peut pas financer les frais de notaire, les frais d’hypothèque, les frais d’instruction de demande de prêt ou encore les frais de mobilier. Les banques sont libres d’appliquer les taux d’intérêts souhaités dans la limite du plafond imposé. Il est donc important de bien comparer les taux appliqués pour obtenir le crédit le plus avantageux.

Le prêt conventionné (PC)

Le prêt conventionné est destiné aux primo-accédants qui souhaitent acheter ou faire construire leur résidence principale, que le logement soit neuf ou ancien.

Voici les principaux avantages du prêt conventionné (PC) :

• un taux d’intérêt – fixe ou variable – plafonné ;
• une accessibilité à tous, sans conditions de revenus ;
• une durée modulable de 5 à 30 ans, voire jusqu’à 35 ans ;
• le financement de la totalité de l’opération immobilière ;
• le cumul possible avec d’autres aides financières (dont le PTZ et le prêt d’épargne logement).

À l’instar du prêt d’accession sociale, le PC peut financer tout ou partie de l’achat immobilier, mais ne peut inclure les frais annexes comme les frais de notaire, les frais d’hypothèque ou l’achat de mobilier.

Le Prêt accession Action Logement ou prêt patronal

Le prêt accession Action Logement est plus communément appelé prêt patronal (ex-prêt employeur). Il est destiné aux employés des entreprises privées de 10 salariés ou plus (hors entreprise du secteur agricole). Ce dispositif de financement permet de bénéficier d’un taux d’intérêt plafonné à 1% (hors assurance obligatoire).

Avec le prêt patronal, les salariés du secteur privé peuvent obtenir un financement jusqu’à 30 000 € maximum. De quoi faciliter l’achat de leur résidence principale, sous réserve de répondre aux conditions de ressources imposées et de ne pas avoir été propriétaire au cours des 10 dernières années.

La durée du Prêt accession Action Logement est libre et peut s’étendre jusqu’à 25 ans.

Le prêt épargne logement (à partir d’un PEL)

Le prêt épargne logement est un crédit destiné uniquement aux titulaires d’un livret PEL (Plan Épargne Logement). Les personnes qui détiennent un PEL arrivé à terme ont la possibilité de contracter un prêt épargne logement, sachant que la durée contractuelle du PEL est fixée à 4 ans.

Pour bénéficier du prêt épargne logement, il faut donc détenir son livret PEL depuis 4 ans au moins. Les conditions du prêt dépendent cependant de la date d’ouverture du PEL, notamment au niveau du taux d’intérêt et de la prime d’État.

Voici les caractéristiques principales du prêt épargne logement :

• un montant entre 5 000 et 92 000 € ;
• une durée d’emprunt entre 2 et 15 ans ;
• un taux d’intérêt variable, lié à la date d’ouverture du PEL ;
• la possibilité d’effectuer un remboursement anticipé, en totalité ou partiellement ;
• la possibilité de bénéficier d’une prime d’État.

Les autres aides destinées aux primo-accédants

Certaines collectivités territoriales proposent des aides pour favoriser l’accession à la propriété. Cela peut prendre la forme de prêts à taux zéro, de prêts sans intérêts complémentaires au prêt à taux 0, d’une avance remboursable sans intérêt ou encore d’une prime communale.

Vous souhaitez connaitre l’étendue de ces aides et leurs conditions d’obtention ? Il est nécessaire de vous rapprocher de votre Région, de votre Département ou de votre mairie. En effet, ces aides locales varient selon le lieu de votre future résidence principale.

BON À SAVOIR
L’APL accession était une aide de la Caisse d’allocations familiales (CAF) pour aider les primo-accédants à acquérir un logement. Cette aide a été supprimée pour les logements neufs au 1er janvier 2018 et pour les logements anciens au 1er janvier 2020.

Les avantages fiscaux des primo-accédants pour un achat immobilier

Être primo-accédant permet non seulement de bénéficier d’une aide financière bienvenue, mais également de certains avantages fiscaux. Autant d’atouts intéressants pour simplifier l’accès à la propriété.

Réduction de la TVA pour l’achat d’un logement neuf

Acquérir un logement neuf peut se faire avec un taux de TVA à 5,5%, au lieu de 20%. La TVA réduite s’applique directement sur le prix de vente du bien. De quoi réduire le montant de l’achat, mais aussi les frais de notaire correspondants.

La réduction de TVA permet donc de réaliser des économies importantes, d’autant plus qu’elle est cumulable avec le prêt à taux zéro.

La TVA réduite à 5,5% est soumise à certaines conditions de ressources. Autre condition à respecter : le logement doit être situé en zone ANRU ou en zone QPV (quartier prioritaire de la politique de la ville). Les zones ANRU sont des quartiers qui font l’objet d’un projet de rénovation urbaine mis en place par l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine.

Les conditions pour profiter de la TVA à 5,5% sont les suivantes :

• être primo-accédant ;
• acheter un logement neuf (VEFA) ;
• en faire sa résidence principale ;
• ne pas dépasser les plafonds de ressources en vigueur ;
• acquérir un logement situé dans une zone ANRU ou dans un QPV.

BON À SAVOIR
Investir dans un logement ancien ne permet pas de profiter de ce taux de TVA à 5,5%. Le taux de TVA dans l’immobilier ancien reste donc fixé à 20% du prix du bien.

Exonération de la taxe foncière

Dans certaines communes, les primo-accédants qui achètent un bien neuf bénéficient d’une exonération de taxe foncière. Cet allègement est généralement accordé durant les deux premières années qui suivent l’achat immobilier au titre de sa résidence principale. Ensuite, tout contribuable devra s’acquitter de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB).

Attention, l’exonération fiscale pendant deux ans n’est pas valable dans toutes les communes du territoire. Il faut se renseigner au préalable auprès de sa mairie ou du centre des impôts le plus proche.

Primo-accédant : comment réussir son premier achat immobilier ?

Réaliser un premier achat immobilier, c’est un investissement important, et le chemin vers la propriété est généralement semé d’embûches ! Il est parfois difficile de s’y retrouver lorsqu’on veut acquérir un bien pour la première fois, alors un seul mot d’ordre : anticiper !

Définir précisément ses besoins

Se poser les bonnes questions est essentiel pour mener à bien son projet d’achat immobilier sans (trop de) stress.

• Quel est le type de bien recherché (surface, nombre de pièces, jardin, garage) ?
• Quels sont les critères les plus importants (emplacement, accessibilité, espace extérieur) ?
• Dans quel quartier, ville, région ?
• Quel est mon budget ?
• Ai-je un apport personnel ?
• Quelle est ma capacité d’emprunt ?

Répondre à ces questions contribue à dessiner les contours de votre projet et affiner votre recherche, en tant compte de vos envies, mais surtout de votre enveloppe budgétaire.

Estimer sa capacité d’emprunt

L’estimation de sa capacité d’emprunt est une étape importante pour réussir votre achat immobilier. Pour cela, vous avez la possibilité d’utiliser un simulateur en ligne. Vous pouvez aussi demander à votre conseiller bancaire et obtenir un accompagnement personnalisé.

Plusieurs points doivent être étudiés attentivement, notamment le taux d’endettement, qui ne doit pas dépasser 35%, mais également le taux d’intérêt du crédit, le montant de la mensualité de crédit ou encore les conditions de l’assurance emprunteur.

BON À SAVOIR
Le site www.service-public.fr renvoie vers un calculateur de prêt immobilier. Ce simulateur en ligne, accessible depuis www.lafinancepourtous.com, calcule votre capacité d’emprunt selon les taux d’intérêt, la durée souhaitée du crédit et le montant des mensualités à rembourser.

Bien préparer son dossier de prêt

La (bonne) préparation de son dossier de prêt est essentielle pour contracter un crédit immobilier. Le dossier doit en effet comporter toutes les pièces exigées par la banque, parmi lesquelles :

• la pièce d’identité de l’emprunteur ;
• un justificatif de domicile ;
• un justificatif de la situation familiale (livret de famille, certificat de pacs, contrat de mariage) ;
• des justificatifs de revenus (bulletins de salaire, relevés de compte, avis d’imposition) ;
• un justificatif d’activité (attestation de travail, extrait Kbis).

Cette liste n’étant pas exhaustive, il est indispensable de passer directement par la banque pour connaître l’ensemble des pièces justificatives et constituer le dossier de prêt. Il sera également nécessaire de fournir tous les documents relatifs au projet d’achat immobilier, dont la promesse de vente, le contrat de réservation ou encore la garantie d’achèvement de l’immeuble.

Se renseigner sur les aides financières disponibles

Comme évoqué précédemment, les primo-accédants ont la possibilité de profiter de plusieurs aides pour financer leur premier bien immobilier. Ces dispositifs sont généralement soumis à des conditions d’obtention particulières. N’hésitez pas à vous renseigner en amont, auprès de votre banque ou de la mairie de votre commune, sur les aides auxquelles vous pouvez être éligible.

Pour rappel, voici les aides financières disponibles pour les primo-accédants :

• le prêt à taux zéro (PTZ) ;
• le prêt d’accession sociale (PAS) ;
• le prêt conventionné (PC) ;
• le prêt patronal (anciennement prêt employeur) ;
• le prêt épargne logement ;
• les aides des collectivités locales.

Se faire accompagner par un courtier

Pour concrétiser plus facilement votre projet d’achat immobilier, l’accompagnement par un courtier est une possibilité. Ce professionnel du financement vous aide à définir précisément votre projet et vos contraintes. Le courtier agit comme un intermédiaire entre les banques et vous, afin de vous épargner ces démarches administratives.

C’est un allié de taille pour un projet aussi important que l’acquisition de sa résidence principale. Le rôle du courtier est de vous aider à constituer un dossier complet et solide, et d’aller négocier le prix des crédits immobiliers pour vous obtenir les meilleures conditions de financement.

Acheter sans apport, est-ce possible ?

Dans le cadre d’un achat immobilier, le sujet de l’apport financier est central. Quel est l’apport minimum demandé par les banques ? Sans beaucoup d’apport, la banque va-t-elle accorder le prêt immobilier ? Peut-on négocier un crédit en l’absence d’apport personnel ? Autant de questions qui taraudent les primo-accédants.

Acheter sans apport est possible. Néanmoins, toutes les banques ne le permettent pas, et votre dossier devra être solide. Pour contracter un crédit immobilier, les banques exigent généralement un apport personnel d’au moins 10% du montant total du bien. Cela permet aux établissements de crédit de s’assurer de la solvabilité de l’emprunteur.

Pour emprunter sans apport, il est indispensable de rassurer l’établissement bancaire. Comment ? En justifiant d’un profil emprunteur fiable et d’une bonne gestion de ses comptes bancaires.

Quelques critères et conseils à respecter pour donner confiance à l’établissement prêteur et favoriser votre dossier de financement :

• être en CDI (contrat de travail à durée indéterminée) ;
• avoir des revenus stables et un taux d’endettement faible ;
• disposer d’un co-emprunteur ;
• ne pas être à découvert bancaire ou en incident de paiement ;
• ne pas avoir souscrit un autre crédit toujours en cours ;
• disposer d’une épargne.

BON À SAVOIR
Vous souhaitez acheter un bien immobilier, mais vous n’avez pas d’apport personnel ? Vous faire accompagner par un courtier en prêt immobilier peut être très utile. Le courtier propose un accompagnement personnalisé afin de trouver la meilleure offre de crédit selon votre situation : taux, assurance, frais de dossier, garantie…

Des questions en tant que primo-accédant ? Des renseignements sur nos opportunités immobilières ? N’hésitez pas à contacter nos conseillers pour connaitre les différentes solutions de financement et les programmes neufs qui répondent à vos besoins.