La vente de terrain constructible : le guide pratique
La mise en vente d’un terrain constructible est une opération immobilière impliquant différentes étapes incontournables : fixation du prix de vente du terrain, valorisation du terrain, obligations légales. Le respect de ces démarches est indispensable pour réussir le parcours de vente immobilier jusqu’à la signature de l’acte devant le notaire. Notre guide pratique.
Sommaire :
- Le terrain à vendre : constructible ou pas ?
- La valorisation du terrain pour bien vendre
- L’estimation du prix du terrain constructible
- Les documents à fournir pour un terrain à vendre
- L’acte de vente devant notaire
- Vente de terrain : les taxes
Le terrain à vendre : constructible ou pas ?
Vous venez d’hériter d’un terrain et souhaitez le mettre en vente ? Vous voulez diviser un terrain et vendre une parcelle constructible à un promoteur immobilier ?
Avant toute démarche, vous devez déjà comprendre la notion juridique de terrain constructible. Ce point est important car il va avoir un impact déterminant sur la valeur de bien immobilier.
Le principe
Par définition, un terrain à vendre est dit constructible lorsqu’il est apte à recevoir une future construction. Aussi, il est obligatoire avant toute mise en vente d’un terrain, de vérifier la légalité et la possibilité technique d’une future construction.
La vérification du plan local d’urbanisme ou PLU est une première étape obligatoire. Disponible aux services de la mairie de la commune d’habitation, ce texte compile l’ensemble des règles d’urbanisme applicables sur la zone où se situe le terrain à vendre.
Ensuite, il convient de réaliser un contrôle de l’état du sol pour s’assurer que la future construction sera érigée sur des fondations solides.
Enfin, le terrain constructible doit être apte à une viabilisation (ou bien être déjà viabilisé). La viabilisation d’un terrain représente l’ensemble des travaux nécessaires pour son raccordement aux réseaux électriques, de gaz, d’eau potable et d’assainissement.
Vendre une parcelle d’un terrain constructible situé dans un lotissement
Un terrain situé dans un lotissement est une parcelle issue d’une division foncière. Ce type de terrain à vendre doit être constructible, viabilisé et faire l’objet d’un bornage (délimitation stricte en m2 de la surface à vendre).
Dans un lotissement, la division d’un terrain constructible à vendre doit obligatoirement faire l’objet d’une déclaration préalable en mairie. En cas de viabilisation du terrain, une autorisation d’aménager est aussi requise.
Quelles différences entre la vente d’un terrain constructible et un terrain à bâtir ?
Les deux concepts, souvent confondus, se différencient sur deux principes (Jechange) : la viabilisation et la présence de constructions existantes.
Un terrain à bâtir est déjà viabilisé et ne comporte aucune construction. On dit alors que le terrain est nu. Par défaut, un terrain â bâtir est donc obligatoirement constructible. À l’inverse, un terrain constructible peut déjà comporter des constructions existantes et n’est pas obligatoirement viabilisé.
Entre les deux, le terrain à bâtir comporte moins de frais occasionnés par l’absence de travaux de raccordement. Le vendeur d’un terrain constructible a tout intérêt à considérer ce point s’il veut pouvoir fixer un prix de vente avantageux. Plus d’explications ci-dessous.
Bien vendre un terrain constructible : l’étape de valorisation
La concurrence sur le marché immobilier peut être féroce. Aussi, pour fixer un prix de vente compétitif, il est essentiel de mettre en valeur le terrain constructible.
Un terrain constructible viabilisé occupe une place de choix sur le marché immobilier. Il s’agit en effet d’un levier de négociation appréciable pour fixer le prix de vente souhaité. Les coûts de raccordement aux réseaux représentent en effet un investissement conséquent pour l’acheteur. Le vendeur a ainsi tout intérêt à initier des démarches pour viabiliser son terrain constructible.
Autre facteur de valorisation, la délimitation ou bornage du terrain. Le fait de borner un terrain consiste à délimiter la surface à vendre en différentes parcelles sur un même terrain ou en zones délimitées strictes entre deux terrains voisins. Cet investissement réalisé par un expert-géomètre permet de poser une frontière entre les propriétés à l’aide de piquets. Non-obligatoire (sauf en lotissement et dans certains types de parcelles), le bornage du terrain constructible envoie un message rassurant au potentiel acheteur. D’autre part, le vendeur limite ainsi les risques futurs de contentieux lors du compromis de vente.
Enfin, un entretien et une rénovation régulière facilitent aussi la vente d’un terrain constructible. Les travaux de jardinage et de nettoyage de la parcelle, ainsi que les travaux de terrassement (remblais) sont autant d’étapes à ne pas négliger pour tirer le meilleur prix de la vente du terrain constructible.
Comment estimer le prix du terrain constructible ?
Une fois effectuée l’étape de valorisation, plusieurs facteurs doivent être pris en compte pour déterminer le prix de vente d’un terrain à construire :
- les limites du terrain (surface en m²) ;
- le prix du m² dans la zone géographique d’habitation où l’on observe de grandes disparités de tarifs entre les zones à forte densité de population (Paris, Marseille, Bordeaux) vs. les communes isolées, ou dans certaines régions (comme sur la Côte-d’Azur et ou au nord de la France) ;
- l’environnement du terrain à vendre comme l’exposition (au soleil, aux voisins), le relief, l’accessibilité à la voie publique, la vue ;
- l’emplacement du terrain au sein de la commune.
De plus, une étude de la concurrence en faisant une recherche des terrains à vendre autour de soi permet d’avoir une évaluation de la valeur réelle du bien. À ce jeu de l’offre et de la demande, l’objectif est de ne pas surestimer ou sous-estimer le prix du terrain. Dans le premier cas de figure, le temps de vente du terrain constructible peut être long. À l’inverse, vous pouvez perdre de l’argent avec un bien sous-estimé.
En cas de question, nos conseillers sont en mesure de vous fournir une estimation précise de la valeur de votre terrain.
Quels documents réunir pour un terrain à vendre ?
Il est obligatoire de réunir plusieurs documents légaux pour vendre un terrain constructible. Ces pièces doivent être remises à l’acheteur (particulier ou promoteur) par l’intermédiaire d’une étude notariale.
Ces documents obligatoires à fournir concernent les informations relatives au terrain en vente ou liées au vendeur.
Les informations légales du terrain
Voici les principaux documents à transmettre à propos du terrain :
- le titre de propriété, qui est le principal acte attestant que le vendeur est bien propriétaire du terrain ou de la parcelle constructible mise en vente ;
- le plan de bornage ou d’arpentage ;
- l’étude de sol, notamment pour les zones à risques de mouvement de terrain suite à une sécheresse ou une réhydratation des sols argileux ;
- l’étude des risques technologiques, naturels ou sismiques, obligatoire pour certaines zones concernées par un plan de prévention.
Le vendeur d’un terrain constructible dans un lotissement doit compléter la liste des pièces justificatives précédentes par le règlement du lotissement, le cahier des charges, le permis d’aménager, ainsi que la garantie de fin de travaux de raccordement avant la signature de l’acte de vente.
Les informations sur le vendeur
Voici les principaux documents à remettre concernant le vendeur du terrain :
- le justificatif d’identité (carte d’identité, passeport) ;
- la copie du livret de famille ;
- le contrat de mariage, le jugement du divorce ou la copie du PACS.
L’acte de vente devant notaire
Un compromis de vente est généralement établi avant la vente effective du bien. Cet acte authentique ou acte sous seing privé rédigé par un notaire caractérise l’engagement entre le vendeur et l’acquéreur du terrain.
Ensuite, la finalisation de l’acte de vente survient devant le notaire à la fin de la période de validité du compromis. L’acheteur du terrain constructible supporte seul les frais de notaire, estimés entre 7 et 8 % du montant de l’achat.
La promesse de vente du terrain peut comporter des conditions suspensives annulant la vente du terrain constructible comme la non obtention du permis de construire ou du prêt immobilier.
Quelles sont les taxes sur la vente ?
Il existe une fiscalité sur la vente d’un terrain constructible. Sous certaines conditions, le vendeur peut être assujetti à la taxation sur la plus-value immobilière. Cette fiscalité est applicable si vous vendez votre terrain plus cher que vous l’avez acheté.
Dans ces conditions, le montant de la plus-value est imposable sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Des abattements sont applicables selon la durée de détention du terrain et la situation du bien (zone tendue).
Il existe une nouvelle taxation pour les terrains nus (sans constructions habitables) devenus constructibles suite à une modification du PLU. Cette taxe variable entre 5 à 10 % est applicable sur la plus-value réalisée sur la cession du terrain.
Vous avez un terrain à vendre ? N’attendez pas pour nous contacter ! Nous nous chargeons d’estimer le prix du terrain et de vous accompagner tout au long du processus de vente.
