LMNP : l’amortissement et le déficit foncier
En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, un investisseur peut bénéficier de plusieurs avantages fiscaux qui permettent de réduire les impôts et ainsi maximiser les revenus tirés d’une location meublée. Si les charges de la location sont supérieures aux recettes, il est possible d’amortir une partie des biens achetés. Qu’en est-il du déficit foncier ? Ce mécanisme s’applique-t-il au LMNP ? Quelles en sont les conditions d’obtention ? Quelles sont les dépenses à prendre en compte ? Comment le calculer et faire sa déclaration à l’administration fiscale ? Nos réponses.
Sommaire :
- Comprendre le statut LMNP
- Amortissement ou déficit foncier
- Les conditions d’application du déficit foncier
- Déficit foncier : charges éligibles et méthodes de calcul
- Cas pratique : l’amortissement sur 9 ans en LMNP géré
- Les démarches pour déclarer un déficit foncier
Comprendre le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel
Dispositif fiscal ouvert aux investisseurs immobiliers, le LMNP vise à faciliter l’acquisition d’un bien neuf ou ancien pour le rendre disponible sur le marché locatif. Les particuliers qui destinent le bien meublé à la location vont pouvoir percevoir des revenus complémentaires et, sous un certain plafond, bénéficier soit d’une déduction fiscale soit d’un abattement forfaitaire.
Les avantages liées au LMNP dépendent ainsi des revenus locatifs générés au cours de l’année, puisque deux régimes fiscaux peuvent s’appliquer : le micro-BIC et le régime réel.
Outre des seuils de recettes locatives, le LMNP est soumis à d’autres critères d’éligibilité et obligations légales :
- la propriété du bien ;
- la location à usage d’habitation ;
- l’intégration du mobilier essentiel au quotidien du locataire…
L’essentiel à savoir sur l’amortissement et le déficit foncier
Dans le cadre d’une location meublée non professionnelle, le propriétaire investisseur touche des revenus locatifs, à condition d’avoir un logement occupé par un locataire. Par ailleurs, le loueur va engager des dépenses pour le maintien et bon fonctionnement de la location : assurance, entretien, équipement mobilier…
Selon le régime fiscal choisi, il est possible de procéder à un abattement forfaitaire sur les recettes (de 30 ou 50% selon le type de meublé) ou faire une déclaration en réel simplifié (formulaire n°2031). Cette déclaration à l’administration fiscale permet la déduction des charges ainsi que l’amortissement de votre bien (hors foncier, c’est-à-dire la valeur du terrain).
L’amortissement déductible porte à la fois sur les biens immobiliers et mobiliers. En cas de charges supérieures aux loyers, le résultat est déficitaire et reportable sans limitation de durée.
Le déficit foncier s’applique à la location nue à usage d’habitation, c’est-à-dire non meublée, car les revenus sont considérés comme fonciers et non comme des BIC (bénéfices industriels commerciaux).
Si le propriétaire de la location non meublée relève du régime réel ou l’a choisi, il peut déduire les charges liées à l’activité locative de ses revenus fonciers. Lorsque le montant des charges dépasse les revenus fonciers, on parle de déficit foncier.
Le déficit foncier peut être déduit de son revenu global et ainsi diminuer le montant de son impôt sur le revenu. S’il subsiste un excédent de déficit foncier, au cours de l’année fiscale, le solde peut être reporté.
Location non meublée : les conditions pour bénéficier du déficit foncier
Le fonctionnement du déficit foncier en location non meublée reprend les principes fondamentaux de l’amortissement en LMNP, si le propriétaire investisseur est bien au régime réel d’imposition. Ce régime s’applique de plein droit dès lors que les revenus fonciers atteignent 15 000 euros par an.
Si les revenus fonciers sont inférieurs, les investisseurs locatifs peuvent toutefois opter pour le régime réel, et ce choix est irrévocable pendant une période de trois ans.
Un investisseur assujetti au régime réel peut prétendre au mécanisme de déficit foncier en cas de charges d’un montant supérieur à celui des revenus fonciers. Chaque année, il est possible de déduire de ses revenus globaux jusqu’à 10 700 € de déficit foncier(1). Un chiffre qui peut atteindre 15 300 € pour les logements concernés par l’article 31 du Code général des impôts.
Les charges éligibles au déficit foncier et comment le calculer ?
Un propriétaire d’un bien loué non meublé peut déduire des revenus fonciers générés les charges suivantes :
- les frais de gestion et d’administration du bien ;
- les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire (ex : taxe foncière) ;
- les dépenses de réparation et d’entretien ;
- les dépenses d’amélioration du logement ;
- les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété,
- les primes d’assurance ;
- les intérêts et frais d’emprunt liés à la souscription d’un crédit immobilier…
Comme indiqué précédemment, la déduction du déficit foncier est plafonnée à 10 700 €, voire à 15 300 € sur l’année. Cependant, avec l’article 41 DO du Code général des impôts, ce plafonnement initial est doublé et s’élève à 21 400 € en cas de dépenses pour des travaux de rénovation énergétique. Pour cela, le logement non meublé en location doit passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D.
Sont exclus du calcul déductible les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement du bien immobilier destiné à la location.
L’excédent de déficit foncier peut être reporté et déduit pendant six ans de l’ensemble des revenus du foyer fiscal voire même pendant dix ans des seuls revenus fonciers.
Cas pratique : LMNP géré et amortissement sur 9 ans
Comment fonctionne l’amortissement dans la cadre d’un investissement LMNP ? Pourquoi opter pour le régime réel ?
L’achat d’un appartement meublé en résidence services
Voici l’exemple d’un investisseur qui achète un appartement meublé dans une résidence services, Espace et Vie ou autre, d’une valeur de 150 000 € TTC, dont :
- 120 000 € pour le bien immobilier (hors mobilier) ;
- 15 000 € de mobilier ;
- 15 000 € de TVA récupérable (sous conditions, achat dans le neuf).
Calcul de l’amortissement et des charges déductibles
Le bien immobilier est amorti sur 30 ans, soit 4 000 €/an.
Le mobilier est amorti sur 9 ans, soit 1 666 €/an.
Les frais de notaire et les frais de gestion sont estimés à 3 000 €/an.
Au total, les charges déductibles se chiffrent à 8 666 € à l’année, en tenant compte de l’amortissement immobilier (4 000 €), de l’amortissement mobilier (1 666 €) et des charges diverses (3 000 €).
Si l’investisseur perçoit 9 000 € de loyers annuels (soit un loyer mensuel de 750 €), son revenu imposable en LMNP est quasi nul.
Résultat : aucun impôt sur les loyers, pendant plusieurs années.
Les démarches et procédures pour déclarer un déficit foncier
En amont de votre déclaration d’impôt sur le revenu, pensez à préparer l’ensemble des documents utiles : factures, devis, justificatifs de travaux, audit énergétique réglementaire…
Dans le cadre de cette procédure fiscale, les charges déductibles qui s’appliquent à votre situation de loueur non professionnel sont à indiquer dans la partie dédiée aux revenus fonciers. Pour cela, il vous faut remplir le formulaire n°2044, qui correspond à la déclaration des revenus fonciers, et à le joindre à votre déclaration fiscale globale (formulaire n° 2042).
Vous êtes propriétaire d’un bien locatif et souhaitez maximiser l’impact de vos charges amortissables ou de votre déficit foncier ? N’hésitez pas à vous rapprocher de nos conseillers spécialisés dans l’investissement immobilier !
Crédits photos : © Dimitri Lamour
(1) Source : Ministère de l’Économie et des Finances – Tout savoir sur le déficit foncier- 1er mars 2024
